Cómo elegir un inmueble para vivienda sin arriesgarse a que se construya un edificio cerca

Hoy día es común que la gente dude mucho antes de comprarse el terreno o la casa soñada para su vivienda. Dado el auge o boom de edificios en zonas que se creían que eran netamente residenciales, el temor fundado es realizar una cuantiosa inversión en la propiedad soñada para que al poco tiempo se construya un edificio a lado, atrás o lo suficientemente cercano como para perder la valiosa intimidad, sumado a lo difícil que es, como vecino, soportar una construcción de uno, dos o inclusive tres años junto a su casa, con el consecuente polvo que genera, los  ruidos molestos, los materiales que por descuido o negligencia caen de las obras y, no es para menos, los simpáticos piropos de los trabajadores en plena obra hacia las mujeres de la casa sin importar la edad de éstas. Todo esto se podría evitar haciendo una cuidadosa elección de la propiedad que vamos a comprar, por supuesto, antes de comprarla.

La verdad es que la ciudad de Asunción, cuenta con un Plan Regulador desde hace ya varias décadas y en dicho plan están delimitadas las áreas en las cuales se permite construir edificios en altura, y se regula la cantidad de pisos que pueden llegar a tener. Dicho plan, segmenta en un mapa cada una de las manzanas de Asunción, según sean sus usos permitidos, condicionados o no permitidos y los divide principalmente en los siguientes grupos:

  • Áreas residenciales, que a su vez pueden ser de baja, media y alta densidad.
  • Áreas industriales, que a su vez también pueden ser de pequeña, media y gran escala.
  • Franjas mixtas, para comercios, servicios, depósitos e industrias que pueden ser de pequeña, media y gran escala.

Sin ánimo de entrar a desarrollar todo el Plan Regulador, que no es el objetivo de este blog, el cuidado que uno debe tener, al realizar la búsqueda del terreno o la casa de sus sueños, además de ver el entorno, el precio por m2, etc., es, como diligencia previa, investigar cuáles son las áreas cuya regulación permite el mínimo de pisos edificables. Es decir, dónde se permiten las edificaciones más bajitas. En nuestra ciudad, la limitación más alta es de hasta Planta Baja más 2 pisos, es decir, 3 plantas, que se da en el Área Residencial de más baja densidad conocida como AR1A, que sería la zona que permite los edificios más bajitos y a partir de allí, la regulación va permitiendo más pisos según sea el área.

Entonces, si estamos buscando una propiedad que nos de la tranquilidad de que no vamos a tener, en el corto o mediano plazo, un edificio de 20 pisos a lado, deberíamos restringir nuestra búsqueda a las zonas residenciales de baja densidad, que permiten hasta Planta Baja más 2 pisos (que son 3 plantas) que sería un AR1 o de media densidad Planta Baja más 3 o 4 pisos (es decir, 4 o 5 plantas) esto sería un AR2. Estas dos serían las áreas donde se puede contar con mayor tranquilidad de que no sufriremos edificios en altura y mientras más alejada esté la propiedad de las demás áreas las probabilidades disminuyen aún más. Las demás áreas residenciales sencillamente constituyen un riesgo mayor para aquel que prefiere contar con la intimidad de su hogar en el concepto clásico que tenemos los paraguayos de un barrio residencial.

Un dato no menor, es que también debemos estar atentos a las modificaciones que la Municipalidad haga de dicho Plan Regulador, si bien, el mismo no ha sufrido transformaciones demasiado significativas, salvo puntuales excepciones, como propietario y vecino de un barrio residencial, siempre es aconsejable estar atento a las posibles reformas del mismo dado el impacto que pueden tener en nuestra inversión tanto cuantitativa como cualitativamente. De hecho, a la fecha del presente blog está en proyecto una modificación.

Y, cómo puedo averiguar dónde están las zonas residenciales de baja densidad?

La fuente más segura de información es, por supuesto, la Municipalidad de Asunción, dado que ellos manejan la información precisa sobre cualquier mínima modificación reciente al Plan Regulador. No obstante, si resulta engorroso o muchas veces no se cuenta con el tiempo suficiente de acudir a la misma, para revisar el área residencial de cada una de las propiedades que visitamos en nuestra búsqueda, en San Gerardo Inmobiliaria ofrecemos asesoramiento en dicho aspecto para que las personas puedan realizar la elección de la propiedad soñada, entendiendo las variaciones que puede sufrir el entorno con el tiempo según lo que está permitido y no permitido en la locación seleccionada.

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